【不動産売却における耐用年数とは？種類ごとに異なる特徴】【さいたま市｜不動産売却】

2024/04/27

【不動産売却における耐用年数と減価償却の関係性】（その３）

不動産売却をして利益が出ると、所得税や住民税が課せられます。
これらの税金を節税するためには、不動産を購入した際の取得費の計上が重要です。
そして、この取得費を算出する際に必要になるのが「法定耐用年数」と「減価償却費」です。
ここからは、法定耐用年数と減価償却費の関係性や、計算方法について解説します。

●減価償却とは？
減価償却とは、建物や車などのように経年で価値が減少していく資産について、使用可能期間に応じて分割し計上する会計処理をいいます。
その際に使用可能期間の基準として定められているのが、「法定耐用年数」です。
減価償却は、決算整理の勘定科目である「減価償却費」として計上します。
また不動産売却による利益を求める際には、以下の計算方法を使用します。
＜譲渡所得の計算方法＞
譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用
取得費…売却する不動産を購入したときの費用
譲渡費用…売却する際にかかった経費

●減価償却費の計算方法
不動産における減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
《取得費×償却率》
土地は建物のように経年で劣化しないため、減価償却する際の取得費には含めません。
また償却率は、その年に経費計上するための、取得価格の割合いを示すもので、法定耐用年数により定められています。
建物の償却率を確認する場合は、毎年一定の額を費用として計上する「定額法」の欄をチェックします。

＜耐用年数と償却率の確認方法＞
耐用年数と償却率は国税庁ホームページより以下の項目を確認します。
1.　建物の耐用年数：耐用年数（建物/建物付属設備）
2.　償却率：減価償却資産の償却率表

●一戸建てを売却する場合の減価償却費の計算例

では、例を挙げてみましょう。
《A市、築10年、木造一戸建て、建物価格4,000万円で売却した場合》
「耐用年数（建物・建物附属設備）」よりA市の耐用年数は22年とします。
すでに築後10年経過しているため、以下の計算方法になります。
（木造の法定耐用年数22年－築年数10年）＋築年数10年×20％＝14年
この住宅の耐用年数は「14年」になります。

ここから「減価償却資産の償却率表」よりA市の償却率は0.072とします。
最後に減価償却の計算式（取得費×償却率）に当てはめると以下のとおりになります。
4,000万円（建物の取得費）×0.072（償却率）＝288万円/年
A市、築10年の一戸建てを売却する場合の減価償却費は、288万円/年となります。

建物の状態が悪いと「売却できないかもしれない」とご不安になる方もいらっしゃいます。不動産の資産価値は建物の状態だけでなく、立地や周辺環境、市場の動きなどで変化します。