【不動産売却における耐用年数とは？種類ごとに異なる特徴】【さいたま市｜不動産売却】

2024/04/24

不動産売却における耐用年数とは？特徴や減価償却の計算方法についてお話いたします。【その2】

【②不動産売却における建物構造別の耐用年数】

耐用年数は物に対しての経年による価値の低下や、壊れるまでの年数を示しているため、経年劣化が生じない「土地」は当てはまりません。
そのため、不動産売却における法定耐用年数は「建物」に定められており、その建物構造によって年数も異なりますのでチェックしていきましょう。

●木造一戸建ての耐用年数
木造一戸建ての法定耐用年数は22年で、1年経過するごとに資産価値が大幅に減少することが特徴です。
たとえば、A市で木造一戸建てを6,600万円を購入した場合は、一年経過するごとに資産価値が300万円ずつ減少していき、22年後には資産価値は0円になります。

●中古一戸建ての耐用年数
木造の中古一戸建ての場合は、先ほどとは計算方法が少し異なり、以下の計算式を用います。
（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％

たとえば、築10年の木造の中古一戸建てを購入した場合、上の式に当てはめると以下のとおりになります。
法定耐用年数＝（22年－10年）＋10年×20％＝14年
このように、単純に法定耐用年数から築年数を差し引くのではないことを覚えておきましょう。
では、築年数が法定耐用年数を超えている場合はどうなるのでしょうか？
その場合は、以下の計算式で算出します。
法定耐用年数（22年）×20％＝4年
そのため、法定耐用年数を超えた木造の中古一戸建ての耐用年数は一律4年ということになります。

●マンションの耐用年数
マンションは主に、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC贈）と鉄筋コンクリート造（RC造）の2種類ありますが、そのどちらも耐用年数は47年です。
コンクリートは、木造に比べると耐久性にも優れていることから、耐用年数が長く設定されています。
中古マンションの耐用年数を算出する際には、中古一戸建てと同様に上記の式に当てはめて算出します。
木造一戸建てと比べると、マンションのほうが資産価値が下がりにくいのが特徴です。

●木造アパートの耐用年数
木造アパートは、一般的に木造モルタルが使用されているケースが多く、その耐用年数は20年です。
これは木造の一戸建てよりも短い期間で資産価値が下がることになります。
このように不動産の資産価値は耐用年数の長さに比例して下がります。耐用年数の短い物件は、査定額も低くなる可能性があることを理解しておきましょう。