離婚時にどう財産分与する？売却の流れについて

2024/05/24

離婚買取

離婚時にどう財産分与する？売却の流れについてお話いたします

離婚時に多くの夫婦が直面する財産分与問題。
現金であれば簡単に分けられるものの、土地や家といった不動産は簡単には分けられません。
夫か妻、どちらかが住み続けるという選択もできますが、
「一緒に暮らしていた家には住みたくない」
「現金化して分け合いたい」
といった理由から、家の売却を希望する方のほうが多いです。
今回は、離婚時に家を売却したい方に向けた不動産売却のポイントをご紹介します。

【離婚時に売却する方法】
売却すると決めたら、まずは住宅ローンの返済状況を確認しましょう。
住宅ローン残債の有無や金額によって、不動産の売却方法が変わります。

＜住宅ローンが残っている場合＞

①『不動産会社に査定を依頼』

不動産の価格査定には、データを元に概算する「机上査定」と、
実際に物件を調査して価格を割り出す「訪問査定」の2種類があります。
まずは、不動産会社による「机上査定」でざっくりとした見積もりを出してもらい、
続く「訪問査定」でより正確な査定額を確認しましょう。

②『売却価格を決める』

提案された査定額をもとに売り出し価格を決定します。
多くの場合、購入希望者から値引き交渉が行われるため、査定額にやや上乗せした金額に設定するのが一般的です。
あらかじめいくらまで値下げできるか（=最低売却価格）を決めておくと、売却活動を進めやすくなります。
売却後にローンを完済できる金額に設定できればベターですが、不動産は相場からかけ離れた金額で売れることはないので、
高値をつけてしまうと売却できない恐れもあるので注意しましょう。
この時、売却金額が住宅ローンの残債を大きく下回る場合は、住宅ローンを組んだ金融機関との相談が必要です。

③『売却活動・内覧の受け入れ』

売り出しが始まると業者が物件の宣伝を行い、購入希望者が現れた場合には内覧を行います。
売却活動期間は対象となる物件の種類によってかなり異なり、比較的売れるまでの期間が短いマンションであれば早くて2カ月半、
物件ごとの個性がでやすく比較・検討に時間がかかる戸建ての場合では3カ月強といわれています。

④『買主と売買契約』

双方の合意が得られれば売買契約を結びます。
売買契約から引き渡しの期間には特に決まりはありませんが、
この間に荷物の整理や退去の準備を完了させましょう。

<離婚による売却で気をつけたい注意点>

①『ローンが残る可能性が高い』

特に建てて間もない一戸建ての場合は売却しても住宅ローンが残るケースが多いです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、なるべくローンの残高に近づけるよう売却金額を設定しましょう。

②『不動産の名義人以外は売ることができない』

不動産の売却は、基本的に名義人でなければできません。
不動産の名義が夫のみの単独名義の場合は、妻の意思だけで勝手に売却することはできません。
また、夫婦の共有名義の場合は、夫婦共同で売却する必要があります。
売却する権利を誰が持っているのかを確認しましょう。

③『任意売却後にローン残債がある場合は支払いを続ける必要がある』

◆単独名義

単独でローンを組む方法です。
どちらかに十分な収入があると単独で住宅ローンを利用できます。
離婚後は名義人のみに返済義務が発生します。

◆連帯債務

それぞれの債務者が住宅ローン全額の負債支払義務を負うことになります。
負担の割合に決まりはありません。
どちらかが支払えなくなっても、残りの1人が全額返さないといけなくなります。

◆連帯保証

連帯債務と違い、主債務者は1人です。
ただし、もう片方がその支払いを保証しているので、主債務者が支払いをしない場合には、
連帯保証人が返済をしなければなりません。
もしも債権者の求めに応じて全額の住宅ローンの支払いをした場合、
主債務者に対して支払った全額の返還を求めることが可能です。

◆ペアローン

ペアとなった二人は互いに連帯保証人となります。
同居親族だけがペアとなれますが、原則夫婦か親子です。
ペアローンは支払う割り合いが夫婦間できっちり決められています。
夫婦連帯で責任を負っている場合、離婚をしてもローン完済までは支払い責任から逃れることはできません。
住宅ローンの借り換えや、連帯債務から単独債務への変更が可能な場合もあるので、詳しくは金融機関に相談しましょう。

『まとめ』

財産分与の対象はあくまでも婚姻後に築いた財産なので、婚姻前に築いた財産や親から相続した財産などは対象から外れます。
婚姻中に購入した不動産がある場合には、財産分与の対象です
家の売却には、金額や内見スケジュールの調整など確認事項が多数発生します。
お互いに納得のいく売却ができるよう、連絡が取れる離婚前に売却を完了させるのが無難です。
なお、家の売却益を財産分与する場合は、必ず離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。
婚姻中に財産を移すことは「贈与」とみなされ、「贈与税」・「不動産取得税」が課税される可能性があります。
ただし、オーバーローンで任意売却を選択した場合は財産分与の対象には含まれないため、離婚前でも離婚後でも変わりはありません。
状況によっては「財産分与」がスムーズに進まない可能性があるため、弁護士・不動産会社などに相談しながら財産分与を進めましょう。